Remise en question du dispositif Girardin

Le projet de loi pour le Développement de l’outre-mer suscite de vives oppositions de la part des acteurs et élus locaux. La levée de boucliers concerne le Girardin logement dont l'application, prévue jusque fin 2017, serait, dans l'état actuel du texte, complètement remanié.

Des difficultés dénoncées dans un rapport. Au début de l’année 2007, le rapport d’information du Sénat sur le logement en outre-mer émettait de nombreuses réserves quant à la réelle efficacité du dispositif Girardin en matière de logement.
La majorité des logements issus du dispositif Girardin ne sont en effet pas des logements sociaux mais des logements des secteurs locatifs intermédiaire et libre (lire l'encadré ci-dessous) alors que 80 % des ménages vivant en outre-mer sont éligibles au logement social. Le rapport proposait donc de modifier de façon substantielle l’aide de l’Etat.
Suppression du secteur libre. Pourtant le gouvernement s’apprête aujourd’hui à présenter un projet de loi remettant largement en cause le régime actuel de défiscalisation.
La principale mesure du texte consisterait à supprimer immédiatement l'avantage fiscal dans le secteur libre pour ce qui concerne l’acquisition ou la construction de la résidence principale de l’acquéreur. Quant au secteur libre locatif, la suppression de la défiscalisation se ferait sur une durée de deux ans, soit jusqu’au 31 décembre 2009. « Pourtant, la demande locative sur le marché libre existe, notamment pour les cadres supérieurs détachés par les entreprises ou les administrations. La suppression est regrettable. Une procédure d’agrément sur toutes les opérations aurait été plus appropriée.
Par ailleurs, le projet de loi est beaucoup plus ambigu sur le secteur intermédiaire. En effet, son exposé des motifs ne prévoit pas expressément sa suppression alors que son texte aboutit à cette conséquence. Toutefois, cette abrogation ne concernerait que les investisseurs à l’impôt sur le revenu, préservant ainsi les investissements réalisés par les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (article 217 undecies du Code général des impôts).

Nouvel avantage fiscal pour les logements sociaux. En contrepartie, un nouveau régime de défiscalisation pour les logements sociaux verrait le jour. « Cette mesure est inadaptée. Investir loin de la métropole n’est d’ores et déjà pas évident mais, de surcroît, si cela porte sur des logements sociaux, les investisseurs seront peu nombreux, craignant les impayés de loyers et la dégradation des biens. Sans compter que l’espérance de revente est quasi nulle », relève un responsable de la société Starinvest.

Les logements serait loués nus pour une durée de cinq ans à un organisme HLM ou à une société d’économie mixte (SEM). « Ce nouveau mécanisme sera dans la pratique difficile à mettre en œuvre, notamment au regard des conditions de sortie, précise le directeur général de CBo Territoria. Le dispositif prévoira une clause de rachat, mais à quel prix ? Alors que le prix de revient d’un bien s’élève à 3.000 euros du m2 sur l’île de la Réunion, les HLM ou les SEM ne pourront l’acheter qu’à environ 1.300 à 1.900 euros TTC du m², ce qui crée un écart important pour l’investisseur qui n’est pas compensé par l’avantage fiscal. »

Un dispositif calqué sur le Girardin industriel. Le projet renvoie directement au mécanisme du Girardin industriel. La réduction d’impôt serait identique - soit 50 % du montant investi -, et donc, a priori, applicable uniquement l’année de l’investissement. Par ailleurs, l’agrément serait désormais nécessaire pour tout investissement dont le montant par programme ou par exercice serait supérieur à un million d’euros, contre 4,6 millions d’euros précédemment.

Ces dispositions seraient applicables pour les acquisitions ou les constructions de logements réalisées entre la date de promulgation de la loi et le 31 décembre 2017.

Les demandes d’agrément parvenues à l’administration à la date de la promulgation de la loi bénéficieront cependant des anciennes dispositions.