Déficit foncier : le levier malin pour réduire vos impôts en 2025

Avec la hausse des taux, la pression fiscale et l’évolution du marché locatif, de nombreux propriétaires cherchent des solutions pour optimiser la rentabilité de leur investissement.
En 2025, l’un des outils les plus puissants, et pourtant souvent méconnu, reste le déficit foncier.

À Montpellier, où la demande locative est forte et où beaucoup de biens nécessitent des travaux pour rester attractifs, le déficit foncier peut devenir un avantage compétitif majeur pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs.

Voici tout ce qu’il faut savoir pour en profiter pleinement.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet à un propriétaire bailleur de déduire le montant de ses travaux de ses revenus locatifs, et même, sous conditions, de faire baisser son impôt sur le revenu.

Concrètement :

Vous réalisez des travaux (entretien, rénovation, mise aux normes…).

Ces dépenses dépassent le montant de vos loyers.

L’État vous autorise à imputer ce déficit sur vos revenus fonciers… puis, si le déficit est encore important, sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Vous payerez donc moins d’impôts, vous aurez une meilleure rentabilité et un bien remis à niveau.

Qui peut bénéficier du déficit foncier ?

Ce dispositif s’adresse aux propriétaires qui louent en location nue, sous le régime réel.

Vous êtes éligible si :

vous percevez des revenus fonciers (location non meublée) ;

vous choisissez le régime réel (obligatoire pour utiliser le déficit foncier) ;

vous réalisez des travaux déductibles ;

le logement est loué en résidence principale du locataire.

À noter : Le déficit foncier ne fonctionne pas en LMNP (location meublée), même au régime réel.

Quels travaux sont déductibles ?

Pour être déductibles fiscalement, les travaux doivent servir à entretenir, réparer ou améliorer le logement sans en modifier la structure ou la surface.

Travaux déductibles

Rénovation énergétique (isolation, changement de chaudière, VMC…)

Mise aux normes électriques, gaz, plomberie

Remplacement des fenêtres

Réfection de la salle de bain, cuisine (sans changement de surface)

Réparation de toiture

Ravalement de façade

Honoraires d’architecte ou de maître d’œuvre

Frais de syndic et de gestion liés aux travaux

Assurance, diagnostics, intérêts du prêt

Travaux non déductibles

Construction neuve

Extension / surélévation

Création d’une nouvelle pièce

Transformation lourde modifiant la structure du bâtiment

Aménagements de type piscine, véranda, terrasse créée

En résumé : vous pouvez déduire tout ce qui améliore ou rénove, mais pas ce qui agrandit.

Comment fonctionne la déduction fiscale ?

Le mécanisme est simple :

1️. Déduction sur vos revenus fonciers

Travaux – loyers = résultat foncier.

Si le résultat est négatif, vous créez un déficit foncier.

2️. Déduction sur votre revenu global

Si votre déficit (hors intérêts d’emprunt) dépasse vos revenus fonciers, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de votre revenu imposable annuel.

3️. Report sur 10 ans

Si le déficit est encore supérieur, le solde est reportable pendant 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.

C’est l’un des rares dispositifs qui permet de réduire directement votre impôt sur le revenu.

Exemple concret : un propriétaire montpelliérain

Prenons l’exemple d’un investisseur propriétaire d’un T2 à Montpellier loué 780 €/mois.

Revenus fonciers annuels

780 € × 12 mois = 9 360 €

Travaux réalisés

Isolation + changement menuiseries : 12 000 €

Mise aux normes électrique : 4 000 €

Réfection salle de bain : 6 000 €
Total travaux : 22 000 €

Déficit foncier créé

22 000 – 9 360 = 12 640 € de déficit

Le propriétaire peut :

déduire 10 700 € de son revenu global (économie d’impôts immédiate)

reporter 1 940 € sur ses prochains revenus fonciers pendant 10 ans

Selon la tranche d’imposition, l’économie d’impôts peut atteindre entre 3 000 € et 5 500 € la première année.

Et surtout :

Le bien rénové se loue plus vite

Il augmente en valeur

Les charges du locataire baissent

Le propriétaire gagne en attractivité sur un marché tendu

Pourquoi le déficit foncier est particulièrement intéressant en 2025

Plusieurs raisons rendent ce dispositif très puissant cette année :

Les travaux de rénovation énergétique sont prioritaires

Montpellier encourage fortement la remise à niveau du parc locatif.
Les logements bien classés se vendent et se louent plus vite.

Les loyers montent, mais les locataires exigent des logements rénovés

Un bien ancien, mal isolé ou mal noté au DPE devient difficile à louer.

La fiscalité immobilière est moins généreuse qu’avant

Le déficit foncier reste l’un des derniers dispositifs réellement avantageux pour les propriétaires.

Le marché montpelliérain est en tension

Les quartiers comme Port Marianne, Antigone, Boutonnet, Beaux-Arts, Ovalie ou des villes comme Lattes attirent énormément de locataires.
Un bien rénové s’y loue en moins de 48h dans certains cas.

Comment Domis Montpellier accompagne les propriétaires

Domis Montpellier accompagne de nombreux propriétaires bailleurs dans :

la gestion locative,

la mise en conformité des logements,

l’estimation des loyers après travaux,

la sélection d’artisans fiables,

la mise en location rapide du bien rénové.

Notre expertise locale permet souvent aux propriétaires d’optimiser leur fiscalité, mais aussi d’augmenter la valeur et la rentabilité de leur patrimoine.

Ce qu’il faut retenir : un outil puissant pour payer moins d’impôts et valoriser votre bien

Le déficit foncier est l’un des dispositifs les plus efficaces pour :

réduire ses impôts,

financer des travaux à moindre coût,

remettre un logement à niveau,

augmenter sa valeur,

et améliorer sa rentabilité locative.

À Montpellier, où la demande en logements rénovés ne cesse d’augmenter, c’est un levier à ne pas négliger, que l’on soit déjà propriétaire bailleur ou futur investisseur.

Si vous envisagez de mettre un bien en location ou d’investir, le déficit foncier peut transformer la fiscalité en véritable opportunité patrimoniale.