Depuis son entrée en vigueur en 2026, le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, cherche à relancer l’investissement locatif en proposant un nouvel avantage fiscal aux particuliers qui achètent un logement pour le louer nu.
Mais le dispositif pourrait déjà évoluer. Parmi les changements envisagés figure une mesure particulièrement intéressante pour les investisseurs : la possibilité de louer le logement à un ascendant ou à un descendant tout en conservant l’avantage fiscal.
Le Sénat a adopté cette évolution le 8 juillet 2026. Elle doit toutefois encore poursuivre son parcours législatif avant de pouvoir s’appliquer.
Alors, que prévoit exactement le dispositif Jeanbrun aujourd’hui ? Et que changerait cette nouvelle possibilité pour les familles qui souhaitent investir dans l’immobilier ?
Le dispositif Jeanbrun, c’est quoi ?
Le statut du bailleur privé, communément appelé loi Jeanbrun, a été créé par la loi de finances pour 2026 afin de soutenir l’investissement locatif privé.
Son fonctionnement diffère notamment de l’ancien dispositif Pinel. Au lieu d’accorder une réduction directe d’impôt, le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal permettant au propriétaire de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus fonciers imposables.
En contrepartie, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions, notamment louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de neuf ans et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Le dispositif concerne notamment les logements situés dans des immeubles collectifs neufs ainsi que certains logements anciens faisant l’objet de travaux répondant aux conditions prévues par le dispositif.
Un exemple concret
Si vous achetez un logement neuf à 200 000 €, vous calculez la base amortissable après avoir déduit forfaitairement 20 % correspondant au foncier.
La base retenue serait donc de :
200 000 € × 80 % = 160 000 €
Avec un taux d’amortissement de 3,5 % pour une location intermédiaire, le propriétaire pourrait théoriquement déduire :
160 000 € × 3,5 % = 5 600 € par an
Cette déduction vient réduire les revenus fonciers imposables.
Mais le dispositif impose également une contrepartie importante : le propriétaire ne choisit pas librement son locataire et son niveau de loyer. Des plafonds doivent impérativement être respectés.
C’est justement sur ce point que la réforme actuellement examinée pourrait apporter davantage de souplesse.
Louer à son enfant : ce qui pourrait changer
Dans sa forme actuelle, le dispositif Jeanbrun ne permet pas de louer le logement à un ascendant ou à un descendant tout en conservant l’avantage fiscal.
Autrement dit, un investisseur ne peut pas acheter un appartement dans le cadre du dispositif pour y loger son enfant ou, par exemple, ses parents tout en bénéficiant de l’amortissement fiscal.
Une situation qui peut sembler paradoxale dans un contexte où de nombreux parents cherchent justement à aider leurs enfants à se loger.
Le Sénat a adopté, le 8 juillet 2026, un amendement qui permet à un ascendant ou un descendant du propriétaire de louer son bien. Cet amendement est possible sous réserve notamment que le loeur ne soit pas rattaché au même foyer fiscal. Aussi, il doit especter les conditions de ressources prévues par le dispositif.
Un exemple très concret
Imaginez un couple qui achète un appartement neuf de 220 000 € à Montpellier pour préparer son patrimoine.
Leur fille, âgée de 23 ans, commence sa vie professionnelle dans la métropole et cherche un logement.
Avec la règle actuelle, les parents ne pourraient pas lui louer ce logement tout en conservant le bénéfice du dispositif Jeanbrun.
Avec la modification adoptée par le Sénat, cette situation pourrait devenir possible, à condition que les autres critères soient respectés, notamment les plafonds de ressources et les règles relatives au loyer.
Pour une famille, l’intérêt serait double : constituer un patrimoine immobilier tout en proposant un logement à un proche dans un marché locatif tendu.
Attention : la réforme n’est pas encore définitive
C’est le point essentiel à retenir.
Le Sénat a bien adopté cette modification, mais elle ne constitue pas encore une règle définitivement applicable.
Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté le projet de loi qui vise la relance et la décentralisation du logement et a transmis à l’Assemblée nationale. Le texte poursuit donc son parcours parlementaire.
Il faut donc distinguer :
Ce qui est déjà en vigueur :
Le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026.
Ce qui pourrait évoluer :
La possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, ainsi que plusieurs autres conditions du dispositif.
Cette distinction est particulièrement importante pour les investisseurs qui envisagent une acquisition maintenant. En effet, la règle n’étant pas encore définitivement adoptée, il ne faut pas encore construire son plan de financement autour.
D’autres évolutions envisagées pour le Jeanbrun
La location aux proches n’est pas la seule évolution en cours de discussion. Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » vise également à rendre le dispositif plus accessible, notamment pour les logements anciens.
Le Gouvernement souhaite notamment revoir certaines conditions liées aux travaux et à la performance énergétique. Le texte présenté au Sénat prévoyait notamment de faire évoluer les conditions d’éligibilité des logements anciens.
Le sujet est important : dans sa version actuelle, le dispositif impose des conditions relativement exigeantes pour les logements anciens. Or, le Gouvernement considère que ces contraintes peuvent limiter le nombre de biens réellement éligibles et donc réduire l’efficacité du dispositif.
L’objectif affiché est donc de faciliter la mobilisation du parc existant, tout en conservant une exigence minimale de rénovation énergétique.
Pourquoi cette évolution intéresse les investisseurs ?
La possibilité de louer à un proche peut modifier la stratégie patrimoniale de certains investisseurs.
1. Aider un enfant à se loger
Dans les grandes métropoles, le coût du logement représente une part importante du budget des jeunes actifs et des étudiants.
Acheter un logement pour son enfant peut alors constituer une stratégie familiale : plutôt que de financer un loyer à fonds perdus, les parents construisent progressivement un patrimoine immobilier.
2. Préparer son patrimoine à long terme
L’investissement immobilier peut également répondre à une logique de transmission.
Un logement acheté aujourd’hui va donc générer des revenus pendant plusieurs années. Cet investissement constitue un patrimoine transmissible. Il peut éventuellement être conservé à long terme.
Le dispositif Jeanbrun ajoute une dimension fiscale à cette stratégie, mais la fiscalité ne doit pas être le seul critère de décision.
Prix d’achat, financement, loyer réellement accessible, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, gestion locative, potentiel de revente et emplacement doivent être analysés ensemble.
3. Répondre à un besoin familial réel
La possibilité éventuelle de louer à un proche rapproche l’investissement locatif d’une logique très concrète. Un investissueur a la possibilité d’acheter un logement dont il sait déjà à qui il pourrait être destiné.
Mais là encore, il faudra vérifier que le projet reste économiquement cohérent indépendamment de l’avantage fiscal.
Jeanbrun : une opportunité, mais pas pour tous les investisseurs
Le nouveau statut du bailleur privé est intéressant sur le papier, mais il ne transforme pas automatiquement n’importe quel achat immobilier en bon investissement.
Un logement acheté trop cher restera un mauvais investissement, même avec un avantage fiscal.
De la même manière, un loyer plafonné peut, en effet, réduire la rentabilité locative dans certaines zones où les loyers de marché sont élevés.
L’investisseur doit donc raisonner en rentabilité nette et en stratégie patrimoniale, et non uniquement en économie d’impôt.
C’est particulièrement vrai dans une métropole comme Montpellier, où le prix d’acquisition, la demande locative, les loyers pratiqués et les caractéristiques des différents quartiers peuvent fortement varier.
Ce qu’il faut retenir
Le dispositif Jeanbrun ouvre une nouvelle possibilité pour les investisseurs qui souhaitent développer un patrimoine immobilier en location nue.
Mais son évolution pourrait être tout aussi importante que sa création.
Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, la possibilité de louer à son enfant ou à ses parents tout en conservant l’avantage fiscal. Elle pourrait rendre le dispositif plus intéressant pour certaines stratégies familiales, mais elle n’est pas encore définitivement applicable à la date de rédaction de cet article.
Pour un investisseur, le bon réflexe est donc de ne pas se limiter à la question « combien vais-je économiser d’impôts ? », mais de regarder l’ensemble du projet : prix du bien, financement, loyer, fiscalité, charges, emplacement, demande locative et potentiel patrimonial.
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Chez Domis Montpellier, notre connaissance du marché local nous permet d’accompagner les investisseurs dans leur réflexion, de la recherche du bien jusqu’à sa mise en location.
Que vous souhaitiez acheter pour louer, constituer un patrimoine, préparer une transmission ou investir dans un logement destiné à un proche, une analyse globale du projet est indispensable avant de vous engager.
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Article à visée informative. Les règles fiscales et législatives pouvant évoluer, les conditions applicables doivent être vérifiées au moment de l’investissement auprès des sources officielles et, pour une analyse personnalisée, auprès d’un professionnel compétent.
