La plus-value immobilière est un sujet incontournable dès qu’un propriétaire envisage de vendre un bien. Pourtant, beaucoup découvrent son fonctionnement au moment de signer leur compromis, parfois trop tard pour optimiser la facture fiscale.
En 2026, ce sujet devient encore plus stratégique, notamment avec la réforme votée par le Sénat dans le cadre du Budget 2026, susceptible de transformer le régime à partir de 2027.
Chez Domis Montpellier, nous accompagnons chaque année vendeurs et investisseurs dans ces décisions cruciales. Voici un guide clair, complet et à jour pour anticiper vos démarches.
1. Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Une plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier.
Formule :
Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition corrigé
Le prix d’acquisition corrigé inclut :
- le prix d’achat initial,
- un forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition (ou les frais réels),
- un forfait de 15 % pour les travaux si le bien a plus de 5 ans (ou les factures réelles si elles sont plus avantageuses),
- les travaux d’amélioration déclarés,
- les frais liés à la vente.
La plus-value imposable n’est donc jamais simplement la différence entre prix d’achat et prix de vente.
2. Comment calcule-t-on la plus-value ? Exemple concret
Exemple de calcul pour un bien à Montpellier :
- Prix d’achat : 210 000 €
- Frais d’acquisition (forfait 7,5 %) : +15 750 €
- Travaux justifiés : +20 000 €
Prix d’acquisition corrigé : 245 750 € - Prix de vente : 295 000 €
Plus-value brute : 49 250 €
C’est cette base qui sera ensuite réduite selon les abattements, exonérations ou surtaxes.
3. La fiscalité en 2026 : toujours 36,2 %
En 2026, le régime fiscal de la plus-value immobilière reste identique :
- 19 % d’impôt sur le revenu,
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Soit 36,2 % au total avant abattements.
Ce taux est forfaitaire et ne dépend pas de votre tranche d’imposition.
4. Les abattements pour durée de détention
Jusqu’au changement attendu en 2027, le régime reste :
- exonération totale d’impôt après 22 ans de détention,
- exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
Un bien détenu plus de 30 ans est donc totalement exonéré.
5. Les cas d’exonération totale
Vous pouvez être totalement exonéré dans les cas suivants :
- vente de la résidence principale,
- prix de vente inférieur à 15 000 €,
- première vente d’un logement autre que la résidence principale sous condition de rachat d’une résidence principale,
- invalidité ou retraite (sous conditions de revenus),
- durée de détention longue (encore applicable jusqu’en 2026),
- biens détenus via une SCI à l’impôt sur le revenu,
- certains cas en indivision (succession, divorce).
À noter : les biens loués en meublé (LMNP) relèvent d’une fiscalité professionnelle distincte.
6. Points de vigilance importants en 2026
La surtaxe sur les plus-values élevées
Dès que la plus-value nette dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s’applique.
Les terrains à bâtir
Leur fiscalité est plus stricte : le forfait travaux ne s’applique pas.
Les biens en LMNP
Ils relèvent du régime des BIC, pas du régime des plus-values privées.
7. Réforme 2026 : ce qui pourrait changer en 2027
Le Sénat a voté une réforme majeure dans le cadre du Budget 2026. Même si le texte n’est pas encore définitif, les grandes lignes donnent une idée claire de l’évolution possible.
Suppression des abattements pour durée de détention
Le mécanisme actuel d’exonération totale après 22 ou 30 ans serait supprimé.
Cela signifie que même un bien détenu très longtemps ne serait plus exonéré uniquement en raison de sa durée de détention.
Création d’un coefficient d’érosion monétaire
Pour compenser cette suppression, un coefficient indexé sur l’inflation serait appliqué.
Il permettrait de revaloriser le prix d’achat pour neutraliser l’effet de l’inflation.
Par exemple, un bien acheté 150 000 € en 2004 pourrait être “réactualisé” autour de 208 000 € selon l’inflation cumulée.
Entrée en vigueur prévue en 2027
Si le texte est validé, ces nouvelles règles s’appliqueraient aux ventes réalisées à compter du 1er janvier 2027.
Pas de hausse de la CSG
Le Sénat a rejeté la hausse envisagée : les prélèvements sociaux restent à 17,2 %.
Des zones encore floues
Certaines dispositions restent à préciser :
- calcul exact du coefficient d’érosion monétaire,
- effets sur les résidences principales (a priori inchangées),
- règles pour les terrains à bâtir,
- conditions d’occupation envisagées dans certains amendements.
8. Ce que cela change pour les vendeurs en 2026
2026 devient une année stratégique.
- Pour les propriétaires de longue date, c’est probablement la dernière année pour vendre sous le régime ultra-favorable des abattements actuels.
- Pour les biens ayant beaucoup augmenté en valeur, le coefficient inflation pourrait devenir intéressant.
- Pour les biens détenus entre 5 et 15 ans, la réforme risque de rendre l’imposition plus lourde à partir de 2027.
Les arbitrages de vente pourraient donc changer cette année.
9. Checklist Domis : les 10 points à vérifier avant de vendre
- Date exacte d’acquisition
- Factures de travaux
- Frais réels ou forfaits applicables
- Calcul précis de la plus-value nette
- Risque de surtaxe
- Qualification du bien (LMNP, terrain, logement)
- Exonérations possibles
- Impact du DPE sur la valeur
- Calendrier fiscal (réforme prévue)
- Validation notaire + agent immobilier
Conclusion : vendre en 2026 demande de l’anticipation
La fiscalité de la plus-value n’est pas un détail : elle peut complètement changer la rentabilité d’une vente. En 2026, comprendre le fonctionnement actuel et anticiper la réforme à venir est devenu indispensable.
Domis Montpellier, implanté à Lattes et Clapiers, accompagne vendeurs et investisseurs pour :
- estimer la valeur réelle du bien,
- simuler et optimiser la plus-value,
- identifier le meilleur moment fiscal pour vendre,
- sécuriser chaque étape de la transaction.
Vous envisagez de vendre en 2026 ?
Contactez nos conseillers Domis pour une estimation précise, confidentielle et adaptée à votre situation.
